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    【政策】帶你看清中央經濟工作會議
    來源: | 作者: | 發布時間:2016-01-05 | 瀏覽:1060次

          2015中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。
          以往的中央經濟工作會議,關于房地產的表述一直備受市場各界關注。2008年中央經濟工作會議提出房地產業是“支柱產業”,直接推動了2009年的房地產市場暴漲,而此后幾年中央經濟工作會議又連年提及“地產調控”。2013年、2014年兩年的中央經濟工作會議,都通篇沒有提及“房地產”一詞,表明地產已恢復“常態”,嚴控房價已無必要。而今年中央經濟工作會議反復提及房地產,政策基調已重新轉向正面。

    總結2015

    1、主要目標任務完成

     

    定調2016

    1、五大經濟任務

     

    2、經濟工作亮點
    供給側改革
    化解房地產庫存
    降低企業成本
    穩妥推進結構性改革
    改革持續深化和加快

     

    重點剖析:化解房地產庫存

     通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。要明確深化住房制度改革方向,把公租房擴大到非戶籍人口。鼓勵房地產開發企業適當降低價格,取消過時的限制性措施。

     1、農民工市民化
    即加快農民進城,擴大剛性需求,消化庫存。通過農民進城,幫助消化房地產庫存。
    分析:預計中央或地方政府隨后會出臺政策,加大對農民在中、小城市首次購房的支持力度,給予直接的購房補貼或對利息補貼,降低相關稅收。
    同時會研究把農民工納入公積金繳存體系,方便農民貸款。還可能提高拆遷貨幣補償比例,庫存特別高的城市全部用貨幣補償。

     2、允許非戶籍人口在就業地落戶
    于外來人口與農民工,更愿意落戶工資水平較高的大中城市,甚至是一線城市。而當前戶籍改革的方針是:全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口的規模。因此農民工自購房多在小城鎮,與落戶直接有關。
    分析:相信人口拐點對房地產市場的負影響會逐漸消失,人口紅利繼續柘城樓市發展,釋放出未來住房需求持續增長、部委出臺配套政策、戶口放松的信號。

     

    3、公租房擴大到非戶籍人口
    作為新市民,不管是落戶,還是持有居住證,都應享受到與本地居民相同的公共服務,包括住房保障與住房公積金及醫療、教育等。所以讓農民工享受到公租房,是符合社會發展的。地方政府可以收購存量房用于公租房,有利于去庫存。
    分析:意味著住房供應體系的轉變,釋放出收購商品房庫存轉為公租房、保障房、棚戶改造以貨幣化為主、農民納入住房保障體系、公積金與社保的方向信號。

     

    4、發展住房租賃市場
    這是住宅發展與改革方向之一,發達國家就有專門的社會機構,以及商業機構,從事房屋出租業務。
    分析:未來相關部門可能會出臺優惠措施,比如個人和機構投資房產,然后用于出租,可能享受稅收減免。實際上是變相鼓勵房地產投資。
    購買商品房不受限制則中國房地產市場進入存量房時代,即商品房直接轉變成二手房,形成住房租賃市場。釋放一線城市取消限購政策、投資者入市信號。因此,二手房市場是未來房企轉型途徑之一,是未來房企發展模式之一,釋放出房企未來的發展方向。

     

    5、鼓勵地產商適當降低商品住房價格
    要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼并重組,提高產業集中度。
    分析:分析來看,其一是暗示政府會根據實際情況,給房企“補差價“或者是”稅費減免“或者減免”繳納土地出讓金“,補房企降房價損失的部分,但是沒有明確的方向。
    其二是要房企主動降房價,才能去庫存,才不會破產,才能生存,否則面臨被并購或重組的風險。
    其三是去庫存不可只依賴政府,需要房企”自救“,政府不會一直扶持。
    其四是告訴房企不要指望2016年會有4萬億的大規模刺激政策,更加不會有兇猛的超強大的去庫存超強政策出臺。

     

     

     

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