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        【土地月報】2019年4月西安土地市場月報
        來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-10 | 瀏覽:352次

        2019年4月西安土地供應10宗,供應面積為38.21萬㎡(約合585.3畝);土地成交53宗,成交面積為382.1萬㎡(約合5732畝),成交總金額約88.4億元,平均樓面價1338元/㎡。

        土地供應情況

        4月份西安土地供應共10宗,供應面積為38.21萬㎡(約合585.3畝),環比下降91%,同比下降21%。4月份因全省暫停土地供應報件,新增出讓土地較少,在僅有的10宗供應土地中,居住用地共4宗298畝,占全月總供地51%。從供應土地區域來看,主要集中在航天基地、灞河新區和長安區。

        從供應區域來看,本月航天基地供應量最大,總計2宗約198畝,其次為灞河新區,共1宗約178畝,第三為長安區共2宗面積約104畝。4月份西安土地供應共涉及6個區域,但全部集中在西安城區,西咸新區和外圍郊縣全無供地。

        從供地土地用途看,本月居住用地占比最大,總供地4宗298畝,占總出讓土地的51%;其次為科教類用地,共1宗約177.9畝,占比30%;第三為商服類用地,共3宗約65.4畝占比11%。其余為商服用地和工業用地,共5宗109.4畝,總占比19%。

        土地成交情況

        4月份西安土地共成交53宗,成交面積為382萬㎡(約合5732畝),環比上漲68%,同比上漲220%;總土地出讓金88.4億元,環比上漲25%,同比上漲97%;月均樓面價1338元/㎡,環比下降31%,同比下降21%。


        4月份,西安土地成交再創新高,單月土地成交量超380萬㎡,為近年月度最高。同時,本月成交土地中,住宅用地共1372畝占比24%,環比上月減少97畝,占比下降19個百分點。其中,成交的主要住宅地塊分別有:奧園雁塔區南三環地、旭輝浐灞原光明城地、新城控股秦漢新城地、和金輝競得的長安區萊安城南側地塊。

        從土地成交區域來看,本月秦漢新城成交土地最多,總成交面積125.3萬㎡(約合1880畝),占總成交量的33%;其次為高陵區,成交土地面積93.5萬㎡(約合1404畝),占總成交量的24%;第三為空港新城,成交土地面積33.3萬㎡(約合500畝),占總成交量的9%。


        在4月份成交土地中,西咸新區再次領先其他區域,為成交土地最多的區域,總成交土地面積2937畝,占全月成交土地總面積的51%。西安城區本月共有浐灞、高新、長安、雁塔和港務區5個區域有新地成交,總成交土地面積1160畝,占全市成交土地的20%。其余成交地為西安周邊縣郊區域,主要為高陵和閻良航空基地,總成交土地面積1635畝,占比29%。


        從區域成交單價來看,本月雁塔區成交地塊為單價最高區域,平均1287萬/畝,主要為奧園地產競得的雁塔南三環齊王村城改用地;其次為長安區,單價610萬/畝,主要為金輝競得的萊安城南側一宗城改用地;第三為浐灞生態區,單價505萬/畝,主要為旭輝競得的原“光明城”項目用地。

        從4月份各區域平均樓面價來看,雁塔區成交地樓面價最高,為4850元/㎡;其次為長安區和浐灞生態區,分別為3152元/㎡、2920元/㎡。最低樓面價區域為高陵區,為219元/㎡。本月西安城區成交的住宅用地主要為城改地,樓面價雖未再創新高,但依舊保持高位。此外,值得注意的是本月西咸涇河新城樓面價出現快速上升,不僅位列第四位,且在4月份成交住宅用地中,最高樓面價已達4110元/㎡。

        從4月份成交土地用途來看,工業用地成交占比最大,總面積1849畝占比32%;其次為居住用地,總計1372畝占比24%;第三為商服用地,總計1085畝占比19%。其余成交用地類型為科教文衛娛、物流倉儲和公共設施用地,總面積分別為542畝、440畝和442畝,占比分別為9.1%、8%和7.9%。


        本月成交的居住用地主要分布秦漢(4宗)、灃東(7宗)、涇河和空港(各2宗),以及浐灞、雁塔和長安區(各1宗)。成交的主要住宅用地有:新城控股競得的秦漢新城蘭池二路110余畝宅地,溢價率158%,樓面價5776元/㎡;陽光城競得的涇河新城42畝宅地,溢價率184%,樓面價4110元/㎡;旭輝競得的浐灞原光明城項目137畝宅地,溢價率54%,樓面價約3831元/㎡;以及金輝和奧園分別競得的長安、雁塔區城改地,樓面價分別為3162元/㎡、4852元/㎡。其余成交的住宅用地還有灃東綠地絲路中心、秦漢恒大童世界等項目用地。


        總體來看,本月西安成交住宅用地總量環比上月有所回落,且依舊主要集中在西咸新區的灃東、秦漢、涇河等新城。從成交地價來看,溢價成交向西咸新區蔓延,本月秦漢、涇河等優質宅地獲得高溢價出讓,其中最高溢價率高達184%。此外,從獲地房企看,本地小型房企獲地日趨稀少,無論是新區凈地,還是城區城改地,多為大型房企斬獲。

        典型地塊分析

        宗地編號:XXQH-WB03-10,位于秦泉路以東、秦宮二路以西、蘭池二路以北。宗地面積約7.3萬㎡(約合110畝),用地性質均住宅+商服+教育用地,容積率住宅2.5、商服2.0。


        地塊位置:

        成交價格:


        起拍價:30460萬元
        成交價:78460萬元
        溢價率:158%
        其他費用:
        廉租型保障房建設費4798萬元、幼兒園待建費約2000萬元。
        畝單價:940萬/畝  樓面價:5776元/㎡
        獲地房企:西安新城萬嘉房地產開發有限公司(新城控股)


        成交特征:


        1.4月19日下午,該宗地現場拍賣出讓,當日共有新城控股、禹州地產、平安集團、中天地產、保利地產等共8家企業報名參與競拍。


        2.最終經過49輪競拍,由西安新城萬嘉房地產開發有限公司(新城控股)以158%的溢價,單價940萬/畝,樓面價5776元/平競得。


        3.宗地內需建設并自持一座建筑面積不小于14000平方米的四星級酒店,和一所24班幼兒園,建成后無償移交給陜西省西咸新區秦漢新城管理委員會。


        4.此外,配建租賃型保障住房采取集中代建的方式進行,需按照建筑面積上限的5%進行配置,集中建設費用為7200元/平方米。

        市場特征

        01

        全省暫停土地報件 西安供地急剎車

        4月份,陜西省國土資源廳叫停全省土地報件工作,即意味著各市新地供應也將相繼停滯。從西安4月份土地供應來看,相較3月份高達70宗的供地,本月僅有10宗土地出讓,供地大幅減少。2019年1-3月份,西安土地供應進入快車道,西安、西咸相繼密集推地,總供應土地面積為去年同期的2倍有余。整體看,雖然4月份供地大幅減少,但今年來供地依舊大幅高于去年同期。

        02

        眾房企搶駐西咸 秦漢地價再創新高

        4月份,西安城區出讓土地較少,特別是成交的住宅地主要為城改用地,均為定向出讓,均未有溢價產生。而相較于西安城區,西咸新區因集中拍賣土地較多,除一些招商簽約項目拿地外,部分出讓凈地更是再度獲得眾房企爭搶。其中,秦漢新城、涇河新城本月均各有一宗住宅用地獲多家大型房企參拍,最終拍出了158%、187%的溢價,樓面價分別超5700元/㎡和4100元/㎡,均創區域地價新高。

        小結

        漢紙妹

        整體來看,4月份西安土地市場重心依舊在西咸新區,當前西安城區土地日趨稀少,西咸新區已連續數月領先其他區域保持高量的土地供給。截止目前,已有萬科、華潤、綠地、綠城、招商、保利、金輝、金地、中南、藍光、華僑城等近20家大型房企進駐,西咸新區商品房供應正集中蓄力猛增。

        2019年4月西安土地供應10宗,供應面積為38.21萬㎡(約合585.3畝);土地成交53宗,成交面積為382.1萬㎡(約合5732畝),成交總金額約88.4億元,平均樓面價1338元/㎡。

        土地供應情況

         

        4月份西安土地供應共10宗,供應面積為38.21萬㎡(約合585.3畝),環比下降91%,同比下降21%。4月份因全省暫停土地供應報件,新增出讓土地較少,在僅有的10宗供應土地中,居住用地共4宗298畝,占全月總供地51%。從供應土地區域來看,主要集中在航天基地、灞河新區和長安區。

        從供應區域來看,本月航天基地供應量最大,總計2宗約198畝,其次為灞河新區,共1宗約178畝,第三為長安區共2宗面積約104畝。4月份西安土地供應共涉及6個區域,但全部集中在西安城區,西咸新區和外圍郊縣全無供地。

         

        從供地土地用途看,本月居住用地占比最大,總供地4宗298畝,占總出讓土地的51%;其次為科教類用地,共1宗約177.9畝,占比30%;第三為商服類用地,共3宗約65.4畝占比11%。其余為商服用地和工業用地,共5宗109.4畝,總占比19%。

        土地成交情況

        4月份西安土地共成交53宗,成交面積為382萬㎡(約合5732畝),環比上漲68%,同比上漲220%;總土地出讓金88.4億元,環比上漲25%,同比上漲97%;月均樓面價1338元/㎡,環比下降31%,同比下降21%。

        4月份,西安土地成交再創新高,單月土地成交量超380萬㎡,為近年月度最高。同時,本月成交土地中,住宅用地共1372畝占比24%,環比上月減少97畝,占比下降19個百分點。其中,成交的主要住宅地塊分別有:奧園雁塔區南三環地、旭輝浐灞原光明城地、新城控股秦漢新城地、和金輝競得的長安區萊安城南側地塊。

        從土地成交區域來看,本月秦漢新城成交土地最多,總成交面積125.3萬㎡(約合1880畝),占總成交量的33%;其次為高陵區,成交土地面積93.5萬㎡(約合1404畝),占總成交量的24%;第三為空港新城,成交土地面積33.3萬㎡(約合500畝),占總成交量的9%。

        在4月份成交土地中,西咸新區再次領先其他區域,為成交土地最多的區域,總成交土地面積2937畝,占全月成交土地總面積的51%。西安城區本月共有浐灞、高新、長安、雁塔和港務區5個區域有新地成交,總成交土地面積1160畝,占全市成交土地的20%。其余成交地為西安周邊縣郊區域,主要為高陵和閻良航空基地,總成交土地面積1635畝,占比29%。

        從區域成交單價來看,本月雁塔區成交地塊為單價最高區域,平均1287萬/畝,主要為奧園地產競得的雁塔南三環齊王村城改用地;其次為長安區,單價610萬/畝,主要為金輝競得的萊安城南側一宗城改用地;第三為浐灞生態區,單價505萬/畝,主要為旭輝競得的原“光明城”項目用地。

        從4月份各區域平均樓面價來看,雁塔區成交地樓面價最高,為4850元/㎡;其次為長安區和浐灞生態區,分別為3152元/㎡、2920元/㎡。最低樓面價區域為高陵區,為219元/㎡。本月西安城區成交的住宅用地主要為城改地,樓面價雖未再創新高,但依舊保持高位。此外,值得注意的是本月西咸涇河新城樓面價出現快速上升,不僅位列第四位,且在4月份成交住宅用地中,最高樓面價已達4110元/㎡。

         

        從4月份成交土地用途來看,工業用地成交占比最大,總面積1849畝占比32%;其次為居住用地,總計1372畝占比24%;第三為商服用地,總計1085畝占比19%。其余成交用地類型為科教文衛娛、物流倉儲和公共設施用地,總面積分別為542畝、440畝和442畝,占比分別為9.1%、8%和7.9%。

        本月成交的居住用地主要分布秦漢(4宗)、灃東(7宗)、涇河和空港(各2宗),以及浐灞、雁塔和長安區(各1宗)。成交的主要住宅用地有:新城控股競得的秦漢新城蘭池二路110余畝宅地,溢價率158%,樓面價5776元/㎡;陽光城競得的涇河新城42畝宅地,溢價率184%,樓面價4110元/㎡;旭輝競得的浐灞原光明城項目137畝宅地,溢價率54%,樓面價約3831元/㎡;以及金輝和奧園分別競得的長安、雁塔區城改地,樓面價分別為3162元/㎡、4852元/㎡。其余成交的住宅用地還有灃東綠地絲路中心、秦漢恒大童世界等項目用地。

        總體來看,本月西安成交住宅用地總量環比上月有所回落,且依舊主要集中在西咸新區的灃東、秦漢、涇河等新城。從成交地價來看,溢價成交向西咸新區蔓延,本月秦漢、涇河等優質宅地獲得高溢價出讓,其中最高溢價率高達184%。此外,從獲地房企看,本地小型房企獲地日趨稀少,無論是新區凈地,還是城區城改地,多為大型房企斬獲。

        典型地塊分析
        宗地編號:XXQH-WB03-10,位于秦泉路以東、秦宮二路以西、蘭池二路以北。宗地面積約7.3萬㎡(約合110畝),用地性質均住宅+商服+教育用地,容積率住宅2.5、商服2.0。

        地塊位置:

        起拍價:30460萬元
        成交價:78460萬元
        溢價率:158%
        其他費用:
        廉租型保障房建設費4798萬元、幼兒園待建費約2000萬元。
        畝單價:940萬/畝  樓面價:5776元/㎡
        獲地房企:西安新城萬嘉房地產開發有限公司(新城控股)

        成交特征:

        1.4月19日下午,該宗地現場拍賣出讓,當日共有新城控股、禹州地產、平安集團、中天地產、保利地產等共8家企業報名參與競拍。

        2.最終經過49輪競拍,由西安新城萬嘉房地產開發有限公司(新城控股)以158%的溢價,單價940萬/畝,樓面價5776元/平競得。

        3.宗地內需建設并自持一座建筑面積不小于14000平方米的四星級酒店,和一所24班幼兒園,建成后無償移交給陜西省西咸新區秦漢新城管理委員會。

        4.此外,配建租賃型保障住房采取集中代建的方式進行,需按照建筑面積上限的5%進行配置,集中建設費用為7200元/平方米。

        市場特征
        01
        全省暫停土地報件 西安供地急剎車
        4月份,陜西省國土資源廳叫停全省土地報件工作,即意味著各市新地供應也將相繼停滯。從西安4月份土地供應來看,相較3月份高達70宗的供地,本月僅有10宗土地出讓,供地大幅減少。2019年1-3月份,西安土地供應進入快車道,西安、西咸相繼密集推地,總供應土地面積為去年同期的2倍有余。整體看,雖然4月份供地大幅減少,但今年來供地依舊大幅高于去年同期。
        02
        眾房企搶駐西咸 秦漢地價再創新高
        4月份,西安城區出讓土地較少,特別是成交的住宅地主要為城改用地,均為定向出讓,均未有溢價產生。而相較于西安城區,西咸新區因集中拍賣土地較多,除一些招商簽約項目拿地外,部分出讓凈地更是再度獲得眾房企爭搶。其中,秦漢新城、涇河新城本月均各有一宗住宅用地獲多家大型房企參拍,最終拍出了158%、187%的溢價,樓面價分別超5700元/㎡和4100元/㎡,均創區域地價新高。
        小結

        漢紙妹

        整體來看,4月份西安土地市場重心依舊在西咸新區,當前西安城區土地日趨稀少,西咸新區已連續數月領先其他區域保持高量的土地供給。截止目前,已有萬科、華潤、綠地、綠城、招商、保利、金輝、金地、中南、藍光、華僑城等近20家大型房企進駐,西咸新區商品房供應正集中蓄力猛增。

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