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        2019年4月西安房地產市場報告
        來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-10 | 瀏覽:396次

        市場綜述
        調控風向收緊 市場供應顯著回升

        漢紙妹

        在樓市"小陽春"之后,4月份調控風向又開始收緊。先后有合肥加強價格管控;長沙取消二套房契稅優惠;丹東二手房加入限售。特別是中央政治局會議,再次重申了"房住不炒",住建部對房價、地價波動大的城市提出預警。我們從政策趨勢來看,在一季度經濟"好于預期"的前提下,樓市調控風向再度出現收緊的趨勢。

        此外,西安出臺公積金新政,降低貸款額度,提高首付比例,并暫停了異地購房提取公積金,進一步進行政策收緊。

        其次,四月份無論是百城市場情況,還是百強房企的銷售業績,同比均好于去年同期,但環比接近持平,整體表現為量價趨穩。從西安市場來看,新公示項目房價漲幅出現擴大,且精裝房項目占比提升,帶動整體房價持續攀升。同時,從西安住宅市場供銷對比來看,在連續3個月供不應求之后,本月供應回升,年內首次出現供大于銷。
        宏觀市場
        1
        政策環境
        政策收緊 風向轉變 落戶再放寬
          中央政治局會議再提堅持"房住不炒"。4月19日,中共中央政治局召開會議,要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。同時,住建部對一季度房價、地價波動大的城市提出了預警。

          多城樓市政策收緊 調控風向又現轉變。4月11日,合肥對哄抬房價,價外加價等亂象嚴格管控,同期調整了部分區域最高限價的標準;4月22日,長沙正式取消二套房契稅優惠,一律按4%征收;4月29日,丹東二手房加入限售,房價月漲幅不得超過0.6%。

          國管公積金收緊 全國超30城公積金出新政。4月12日,國管公積金中心調整政策,住房套數的認定標準由“認房不認貸”調整為“認房認貸”,同時提高首付比例,降低了貸款額度。此外,據不完全統計,2019年已有32城在公積金政策上發力。而多地為收緊,傾向支持剛需成重點。

          發改委新政:落戶全面放寬 廣州杭州加入搶人 。4月8日,國家發改委提出,城區常住人口100萬-300萬的城市要全面取消落戶限制;300萬-500萬城市要全面放開放寬落戶條件。與此同時,4月份廣州、杭州進一步放寬了落戶限制,其中杭州本科生可直接落戶;廣州取消高學歷落戶社保年限限制。

          蘇州、寧波、呼和浩特出臺人才住房補助。4月份先后有蘇州、寧波、呼和浩特出臺了人才住房優惠、補助政策。其中,蘇州對符合的企業或個人,給予銷售價格20%-30%不等的折扣;寧波面向高層次人才等五大類人才提供補助,補助額度為15萬~800萬元;呼和浩特本科及以上學歷畢業生,可半價買房。

          西安收緊公積金貸款 暫停外地購房提取。4月23日,西安調整公積金購房貸款政策,暫停西安地區(含西咸新區)以外購房提取公積金;調整公積金額度,對余額大于2萬元的,倍數由之前的18倍降為15倍;調整公積金貸款首付比例,統一提升10%。同時,購買精裝修房屋首付款比例不低于40%。

          陜西自然資源廳暫停受理建設用地報件。4月23日,陜西省自然資源廳給省政務服務中心下發公函透露,截止目前,全省2019年度新增建設用地計劃,目前國家還尚未下達,且供地已達到了預支20%的上限,故要求暫停全省市(區)建設用地報件的工作,待國家下達全省年度新增建設用地計劃后在受理。

        2
        經濟環境
        4月全國PMI為50.1%,全國CPI同比上漲2.5%,全
        國PPI同比上漲0.9%


          2019年4月份,中國制造業采購經理指數(PMI)為50.1%,比上月回落0.4個百分點,繼續保持在擴張區間。

          4月份,全國居民消費價格同比上漲2.5%,環比上漲0.1%;其中食品價格上漲6.1%,服務價格上漲2.0%。

          4月份,全國工業生產者出廠價格同比上漲0.9%,環比上漲0.3%;其中生產資料價格同比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.6個百分點,影響工業生產者出廠價格總水平上漲約0.66個百分點。


        3
        行業動態
        本月行業動態
        4月份行業動態主要包括:

        1.官媒經濟參考報刊文:警惕新一輪房價上漲。4月17日,由新華社主辦的《經濟參考報》刊發文章《警惕新一輪房價上漲》。文章指出:為了我國房地產市場持續健康的發展,我們需要堅持房地產調控不動搖:第一,以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展;第二,防止市場資金再次大量流入房地產領域;第三,加強房地產市場調控的“預期管理”,扭轉房價只漲不跌的預期;第四,保持房價長期平穩,以經濟發展和居民收入增速長期高于房價漲幅的方式從根本上解決中國的房地產泡沫和高房價問題,使房地產市場與經濟發展和解決民生問題形成良性循環。

        2.四月百城住宅報告:成交穩中有落,價格小幅擴大。據中指百城住宅市場報告顯示,2019年4月,全國百城住宅平均價格環比上漲0.28%,漲幅較上月擴大0.04個百分點。從漲跌城市個數看,69個城市環比上漲,上漲城市數量環比增加7個;29個城市環比下跌,下跌城市數量環比減少7個。

        3.百強房企榜單:1-4月同比增3.6% 4月環比持平。據1-4月百強房企銷售榜單顯示,行業整體的銷售表現一定程度上延續了3月的回暖,TOP100房企單月業績規模較去年同期同比增長16.6%。從1-4月整體的業績表現來看,百強房企2019年至今的累計銷售規模同比微增3.6%。單月環比來看,4月份整體銷售與上月基本持平。

        4.全國首套房貸利率5.56% 連續4個月下降。據融360大數據研究院最新數據顯示,全國首套房貸款平均利率為5.56%,環比上月下降1.24%,為連續4個月回落,回歸至2018年4月水平。同時,3月又有138家銀行下調了房貸利率,高達上月的3倍有余。

        5.2019年各地棚改量約285萬套 同比大幅縮減 。4月份,據一份官方數據顯示,2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套,遠低于外界此前450萬套的預期,與2018年的626萬套相比,今年棚改開工計劃目標已經腰斬。開工規模的大幅縮減,直接影響是棚改投資總量下降,進而影響上下游產業諸如水泥家電等的市場需求。影響還可能會擴大到三四線樓市。

        樓市觀察
        2019年4月西安市土地市場


        2019年4月西安土地供應共10宗,供應面積39.02萬㎡(約合585畝),環比下降91%,同比下降19%。共成交土地53宗,成交土地面積382.1萬㎡(約合5732畝),環比上漲68%,同比上漲219%;總土地出讓金88.4億元,環比下降1.8%,同比上漲96%;月均樓面價1338元/㎡,環比下降30%,同比下降20%。其中住宅月均樓面價2465元/㎡,環比降低25.6%,同比上漲46%。

        4月份,因土地政策調整,土地供應大幅減少,而成交土地,特別是商品房住宅用地,因主要集中在西咸及外郊,地價相對平穩,但同比依然走高,同時繼續出現高溢價地塊。

        更多土地分析請點擊:
        2019年4月西安土地市場分析報告。

        商品房數據
        4月份西安商品房供應回升 價格持續走高

         

         2019年4月份西安市商品房新增供應面積187.33萬㎡,環比上漲74%,同比上漲0.2%;商品房銷售面積125.67萬㎡, 環比下降14.9%,同比下降28.1%。整體來看,在上月樓市"小陽春"之后,四月份并未延續升溫,從市場交易來看,成交量出現回落,且低于今年月均銷售。同時,四月份商品房供應大幅提升,在連續三個月供不應求之后,再度出現供大于銷。

        4月西安商品房去化周期為16個月

         

        截止2019年4月末西安商品房庫存為2376.37萬㎡,比上月增加了61.6萬㎡,較去年同期增加了99.5萬㎡,商品房去化周期為16個月。4月份因全市商品房供應大幅提升,且為供大于銷,致使全市商品房庫存再度出現升高,截止4月底,整體商品房去化周期升高至16個月。

        4月西安商品房各區域供銷價情況

        4月份西安市商品房新增供應面積排名前三的區域是浐灞、曲江和城南,供應面積分別為37.68萬㎡、33.55萬㎡和23.51萬㎡;4月份商品房成交量排名前三的區域是浐灞、曲江和經開,分別為44.57萬㎡、22.21萬㎡和16.88萬㎡。(除城內)


        商品住宅數據
        4月份西安商品住宅供大于銷 價格續漲

        2019年4月份西安商品住宅新增供應面積為141.22萬㎡,環比上漲51.72%,同比上漲30.7%;商品住宅銷售面積98.2萬㎡,環比下降15.8%,同比下降26.3%。整體來看,4月份西安住宅市場環比上月整體銷量略有回落,但住宅均價繼續升高。同時,本月住宅供應顯著提升,總供應量不僅創年內新高,且在連續三個月供不應求之后,年內首次呈現供大于銷。

        4月西安商品住宅去化周期為4個月

        截止2019年4月末,西安市商品住宅庫存量為499.71萬㎡,比上月增加了43.01萬㎡,比去年同期減少了110.25萬㎡,整體去化周期保持在4個月左右。從全市住宅庫存情況來看,總庫存量在連續4個月持續降低后,本月受供應的大幅回升,首次出現增加,但整體依舊處于低位,住宅庫存去化周期僅有4個月。

        4月西安住宅主力成交90-140㎡占比65%

        4月份西安市住宅各面積段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比為36%,占比較上月提升1個百分點。120-140㎡成交占比為29%,占比較上月上升了4個百分點。兩者合計總占比為65%,較上月提升了5個百分點。排在第三位的為140-160㎡,占比為15%,較上月提升了2個百分點,結束了連續下降的情況。其余面積段方面,70㎡以下占比本月大幅縮減,僅有不足1%

        4月西安商品住宅各區域供銷價情況

        4月份西安商品住宅新增供應面積排名前三的區域是浐灞、曲江和城南,供應面積分別為27.37萬㎡、25.13萬㎡和22萬㎡;4月份商品住宅成交面積排名前三的區域為浐灞、曲江和經開分別為37.18萬㎡、18.91萬㎡和12.25萬㎡。(除城內)

        商業數據
        4月份西安商業量價齊落 供應大幅回升

        2019年4月份西安商業新增供應面積12.9萬㎡,環比上漲313%,同比下降25.5%;商業銷售面積6.95萬㎡,環比下降21.8%,同比下降45.6%。整體來看,本月西安商業銷售不抵上月,同時商業供應大幅回升,整體為供大于銷。同時,商業銷售價格出現回落趨勢。

        4月西安商業去化周期為64個月

        截止2019年4月末西安市商業物業庫存量為680.45萬平米,較上月增加了5.9萬㎡,較去年同期減少了31.26萬㎡,截止2019年4月末商業去化周期為64個月。從西安商業庫存情況來看,總庫存量在連續4個月下降后,因本月供應的大幅回升,再次出現升高,整體去化周期環比上月提升3個月,繼續處于較高的庫存區間內。

        4月西安商業各區域供銷價情況

        4月份西安市商業物業新增供應面積排名前三的區域是經開、城北和浐灞,分別為4.12萬㎡、2.3㎡和1.8萬㎡;4月份西安商業成交量排名前三的區域是浐灞、經開和城西,成交面積分別是2.35萬㎡、1.47萬㎡和0.91萬㎡。(除城內)

        辦公物業數據
        4月份西安辦公供應回升 價格續漲

        2019年4月份西安市辦公物業新增供應面積17.53萬㎡,環比上漲247.8%,同比上漲142.4%;辦公銷售面積12.6萬㎡,環比下降6.7%,同比下降46.3%。4月份,西安辦公市場供應面積大幅升高,銷售面積出現回落,在連續兩個月供不抵銷后,再度出現供大于銷,同時辦公銷售均價持續升高。

        4月份西安辦公去化周期為22個月

        截止2019年4月末西安市辦公物業庫存面積256.34萬㎡,較上月增加了4.84萬㎡,較去年同期增加了10.69萬㎡。4月份,西安辦公物業銷售面積不僅環比有所下降,同比更是大幅低于去年同期,同時供應面積大幅升高,致使辦公庫存總量再度升高,整體化周期回升至22個月。

        4月西安辦公物業各區域供銷價情況

        4月份西安辦公物業新增供應面積排名前三的區域是曲江、經開和高新,供應面積分別為5.93萬㎡、4.22萬㎡和3.84萬㎡;辦公成交面積排名前三的區域為浐灞、城西和高新,分別為4.19萬㎡、2.26萬㎡和2.22萬㎡。(除城內)

        開盤數據
        西安住宅開盤新推量走勢圖

        2019年4月份,西安共開盤項目33個,推售房源9014套,房源量環比上漲22%,同比上漲20%,整體開盤去化率84%,去化率環比提升5個百分點,同比低于去年同期12個百分點。從4月份開盤情況來看,總推售房源量環比持續增多,同比也高于去年同期,整體推貨量相較持續上升。同時,在開盤去化率方面,已連續兩月顯著升高,當前84%的去化率,為今年以來最高,且與去年六、七月份持平。

        西安市場小結

        漢紙妹

        4月份,西安樓市依舊保持強勁勢頭,雖然網簽量環比有所回落,但主要和今年來住宅供應持續低位有關,從新房開盤去化來看,去化率環比持續提升,已接近90%的高位去化水平。

        此外,在新房審批公示價格方面,不僅小幅上漲項目增多,同時毛坯房項目大幅縮減,在精裝房項目占比多數的情況下,西安限購區內新建商品房住宅均價已突破1.4萬/平。

        而與新房市場相對應的土地一級市場,同樣表現強勢,除西安城區地價不斷攀升外,集中供地的西咸新區,持續吸引多家大型房企積極爭搶進駐,地價也不斷刷新創高,當前西安的外溢版塊——西咸新區正逐漸成為開發熱土、建設高地。

        整體來看,四月份西安市場在開盤去化不斷升高、新房價格躍躍欲漲、土拍熱度不減之下,另一個現象是新房供應開始發力,調控政策對公積金進行收緊,持續數月的供不應求趨勢得到緩解,政策面也表現出穩市場的預期,但后期市場欲穩仍有待多個層面的繼續發力。

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