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      【土地月報】2019年5月西安土地市場月報
      來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-10 | 瀏覽:364次

      2019年5月西安土地供應18宗,供應面積為54.01萬㎡(約合810.2畝);土地成交6宗,成交面積為18.8萬㎡(約合282.6畝),成交總金額約35.1億元,平均樓面價4157元/㎡。

      土地供應情況

       

      5月份西安土地供應共18宗,供應面積為54.01萬㎡(約合810.2畝),環比上漲38%,同比下降78%。因全省暫停建設用地報件,本月新增出讓土地依舊較少,在18宗供應土地中,居住用地共8宗400.5畝,占全月總供地49%。從供應土地區域來看,主要集中在未央、經開和浐灞。

      從供應區域來看,本月浐灞生態區供地最多,總計3宗約275畝,其次為經開區,共3宗約172畝,第三為未央區共5宗面積約139畝。5月份西安土地供應共涉及8個區域,且全部位于西安城區。西咸新區和外圍郊縣無新增供地。

       

      從供應土地用途看,本月供地主要為居住、商服和工業三類,其中居住用地占比最大,總供地8宗400.5畝,占總出讓土地的49%;其次為工業用地,共7宗約345.5畝,占比43%;第三為商服類用地,共3宗約64.2畝占比8%。

      土地成交情況

       

      5月份西安土地共成交6宗,成交面積為18.8萬㎡(約合282.6畝),環比下降95%,同比下降60%;總土地出讓金35.1億元,環比下降60%,同比上漲233%;月均樓面價4157元/㎡,環比上漲211%,同比上漲424%。

      受新地報件暫停的影響,四月份供地較少,5月份全市僅有6宗土地成交,全部為西安城區地,且主要為城改地塊,西咸新區全月無土地成交。其中主要成交地塊有碧桂園獲得的航天城夏殿村居住地、榮安競得東儀路小幅居住用地以及合景泰富競得的同為東儀路一小宗商服用地。

      從土地成交區域來看,主要集中在航天、高新、雁塔和浐灞。其中,航天基地成交土地最多,總成交面積13.19萬㎡(約合198畝),占總成交量的70%;其次為高新區,成交土地面積2.9萬㎡(約合45畝),占總成交量的16%;第三為雁塔區,成交土地面積1.74萬㎡(約合26畝),占總成交量的9%。本月成交土地全部集中在西安城區,西咸新區及外圍郊縣無土地成交。

      從區域成交單價來看,在總成交的西安城區6宗土地中,高新區單價最高,為1791萬/畝,主要為榮民競得的科技路、高新四路十字一宗商服用地;其次為雁塔區,單價1437萬/畝,主要為榮安、合景泰富分別競得的東儀路小幅居住、商服用地;第三為航天基地,為1136萬/畝,主要為碧桂園競得的夏殿村近200畝城改用地。

      從5月份各區域平均樓面價來看,航天基地最高,為5017元/㎡;其次為雁塔區和高新區,分別為4686元/㎡、2991元/㎡。最低樓面價為浐灞生態區,為1839元/㎡。本月成交土地主要為西安城區的住宅、商服用地,整體價格較高。

      從5月份成交土地用途來看,僅有居住、商服用地兩類。其中居住用地占比最多,共3宗217.2畝占比77%;商務用地同為3宗,但均為小幅地塊,總計65畝占比23%。

       

      本月,碧桂園、榮安地產分別在航天城和雁塔各獲一宗住宅開發用地,合景泰富首進西安城區獲得雁塔一小宗商業開發用地,西安本土房企榮民高價競得高新區科技路核心板塊商業開發用地。

      典型地塊分析
      宗地一:HT01-2-38-1、宗地二:HT01-2-37-1,航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西。其中,地塊一面積:6.8萬㎡(約合103畝),地塊二面積:6.3萬㎡(約合94畝)。用地性質均為住宅用地,容積率為3.31-3.47。

      地塊位置:

      地塊一103畝
      起拍價:38100萬元
      成交價:38100萬元
      溢價率:0%
      其他費用:
      拆遷補償費57497萬元、村民安置房建設費約22095萬元
      畝單價:1139萬/畝 樓面價:4916元/㎡
      獲地房企:西安悅隴置業有限公司(碧桂園)

      地塊二94畝
      起拍價:34300萬元
      成交價:34300萬元
      溢價率:0%
      其他費用:
      拆遷補償費52660萬元、村民安置房建設費約20205萬元
      畝單價:1133萬/畝  樓面價:5133元/㎡
      獲地房企:西安悅隴置業有限公司(碧桂園)

      成交特征:

      1.5月21日,位于航天城夏殿村的2宗城改項目住宅用地成交,均由西安悅隴置業有限公司(碧桂園)摘得。宗地原為陜西玉龍房地產開發有限公司使用的夏殿村城中村改造劃撥用地。

      2.成交需在協議簽訂10日內向陜西玉龍房地產開發有限公司支付前期拆遷補償費用110157.91萬元,以及建設總建筑面積約9.4萬㎡的村民回遷安置用房,并同時負責發放超期回遷過渡費。

      3.宗地內住宅實行全裝修成品交房,根據規劃等相關部門要求建設公建配套、地下車庫、人防設施等。

      市場特征
      01
      整體供地持續低位 城區再推住宅用地
      5月份,受全市建設用地報件暫停影響,本月西安土地供應依舊較少,總計54萬㎡的供地遠低于今年月均211萬㎡供應,僅有零星的18宗小幅地塊推出。但在為數不多的出讓土地中,涉及有不少城區住宅用地,主要分布在未央、浐灞和蓮湖區。其中未央區4宗、浐灞3宗、蓮湖區1宗,將分別在六月中旬舉行拍賣。
      02
      碧桂園獲大宗城改地 合景泰富首進西安
      5月份共有六宗地成交,全部位于西安城區內,從獲地房企看,主要為品牌房企,且幾乎全為主城區城改地。其中,碧桂園獲得航天城夏殿村約200余畝城改住宅地,是本月獲地最多的企業。而同時獲得住宅用地的還有浙系房企榮安,其以12%的溢價競得雁塔東儀路小幅住宅地。此外,百強房企合景泰富以2%的溢價競得同為雁塔東儀路一小宗商服用地。值得一提的是,這是上述兩家房企在西安城內的首次拿地。
      小結

      漢紙妹

      整體來看,5月份受土地政策調整,西安和西咸新區無論是新增供地還是成交土地都幾乎停滯。但值得說明的是,今年得益于年初的集中大量推地,雖然四、五月份供地受影響,但當前總供地依舊高于去年同期。其中僅居住用地高出去年同期近2000畝。整體看,今年供地依舊好于去年,特別是短期內商品住宅一級市場并不受明顯影響。

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