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      2019年5月西安房地產市場報告
      來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-10 | 瀏覽:435次

      市場綜述
      各部委加強監管 市場供應依舊低位

      漢紙妹

      隨著調控收緊,五月份樓市暫別"小陽春",但各城市分化明顯,部分典型一二線城市持續出現升溫跡象,隨之而來的是政策的收緊。五月份住建部、央行、銀保監會先后就房地產市場出面表態,除了加強監管,更要防范房地產泡沫和風險。與此同時,在各城市層面代表城市蘇州、南京再現政策收緊跡象,調控持續加碼。

      而在市場層面五月份無論是百強房企銷售業績,還是百城市場監測,同比增幅均出現放緩,除個別城市外,整體市場情況趨穩運行。西安方面,五月份新房公示均價再創新高,新增供應持續低迷,市場上行壓力加劇。
      宏觀市場
      1
      政策環境
      監管頻頻發聲 租賃住房加快發展
        住建部、央行、銀保監會相繼發聲房地產。5月住建部對近期住宅價格累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了房價預警提示,這是繼4月19日預警6城之后的第二次。此外,央行、銀保監會也相繼發聲,將繼續嚴格遵循“房住不炒”的定位,堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。

        蘇州、南京調控收緊 多城加強樓市監管 。5月蘇州升級限售,并蘇州召開房地產行業座談會,提出房價漲幅目標5%。同時,南京多家銀行上調房貸利率。此外,濟南發布通知,進一步規范商品房銷售行為;杭州重申“房住不炒”;合肥房宣布將繼續穩地價、穩房價等。

        官方回應房地產救市 不會靠炒房拉動經濟。5月人民日報刊發《中國不會靠炒房拉動經濟》專文,文章指出:隨著中美經貿摩擦再次升級,有一種觀點認為中國需要放松房地產調控以刺激經濟。對此,分析人士指出,中國將深入推進供給側結構性改革,追求更高質量發展,繼續堅持“房住不炒”,保證市場平穩健康發展。

        杭州最寬松落戶 深圳/南京/天津人才住房補助 。5月杭州公布人才落戶文件,實施史上最寬松落戶,學歷放寬至大專。此外,南京發布企業博士安居工程實施辦法,實施大額度住房優惠,天津濱海新區新出臺“鯤鵬計劃”,為符合條件的人才發放住房生活補貼,連續發放3年。同時,深圳稱,各類人才可享15%的個稅減免。

        西安商品房配建學校交付后方可開展銷售。5月,西安市《關于加強居住區配套公辦義務教育階段學校和幼兒園建設管理工作若干意見》印發,明確居住區戶數在1500戶及以上的,應規劃建設幼兒園。同時,意見還指出新建商品房小區,在配套的義務教育階段學校、幼兒園達到交付條件后,才可開展商品房預售活動。

      2
      經濟環境
      5月全國PMI、PPI、CPI情況


        2019年5月份,中國制造業采購經理指數(PMI)為49.4%,比上月回落0.7個百分點。

        2019年5月份,全國居民消費價格同比上漲2.7%,環比上漲0.0%。創15個月以來新高,已連續三月處于"2時代",主要為季節性果蔬及食品價格上漲帶動。

        2019年5月份,全國工業生產者出廠價格同比上漲0.6%,環比上漲0.2%。PPI再次下跌,主要為油價下跌影響,同時也進一步發映出國內市場需求依舊不足。


      3
      行業動態
      本月行業動態
      5月份行業動態主要包括:1.樓市告別小陽春 兩個購房關鍵指數雙降。據安居客發布的5月《國民安居指數報告》數據顯示,5月全國樓市市場小幅回暖,67個重點監測城市中,新房價格環比上浮0.44%,二手房環比微增0.11%。5月份購房者信心指數和經紀人信心指數環比均呈現下降趨勢。2.百強房企:5月表現平穩 單月同比增速明顯回落。據1-5月百強房企銷售榜單顯示,TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%,從單月來看,百強房企5月的整體銷售規模較上月環比增長8.8%,同比增長5.7%,單月同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落。3.全國首套房貸利率5.42% 降至去年以來最低水平。據融360大數據研究院最新數據顯示,全國首套房貸款平均利率為5.42%,較上月回落0.06個百分點,為連續6個月下降,創下自去年以來最低水平。此外,二手房方面,5月全國二套房貸款平均利率為5.74%,較上月回落7BP,二套房貸款平均利率已連續下降7個月。4.資金違規流入房地產 15家機構收千萬罰單 。近期監管部門對違規資金流入房地產市場的監管再次升級。據公開信息統計,截止當前共有上海、天津、青島、河北、重慶等地15家金融機構,因涉及違規“輸血”房地產而被各地銀保監局開出罰單,罰沒金額合計超千萬。5.西安二手房市場降溫 價格倒掛現象正在消失。近期,據華商報等媒體報道稱,西安市場中出現了二手房掛牌量明顯上漲,掛牌均價回落的現象,西安二手房市場熱度呈現出顯著的降溫態勢。其中,成交下滑直接導致二手房價格走低,據悉相比去年高點時候,不少二手房價格降幅在1000-2000元/㎡。6.西安啟用新版《商品房買賣合同》涉10項變化。5月28日起,西安全市預售或現房銷售的商品房,將啟用新版買賣合同示范文本。在新版購房合同中,涉及面積差異產生的稅費承擔、交付條件和違約賠償、房企應出示和備注文件等至少10項以上的不同。

      樓市觀察
      2019年5月西安市土地市場


      2019年5月西安土地供應共18宗,供應面積54.01萬㎡(約合810.2畝),環比上漲38.4%,同比下降78.2%。共成交土地6宗,成交土地面積18.83萬㎡(約合282.6畝),環比下降95%,同比下降60%。

      總土地出讓金35.18億元,環比下降60%,同比上漲233%;月均樓面價4157元/㎡,環比上漲211%,同比上漲424%。其中住宅樓面價5136元/㎡,環比上漲108%,同比上漲172%。

      5月份,因全省暫停土地報件,西安供較少,但今年1-5月份供地依舊高于去年同期。此外,成交土地涉及航天、雁塔等城改用地,且全為西安城區地,整體價格較高。
      更多土地分析請點擊:
      2019年5月西安土地市場分析報告。

      商品房數據
      5月份西安商品房供不抵銷 價格高位回落

      2019年5月份西安市商品房新增供應面積100.61萬㎡,環比下降46%,同比下降49%;商品房銷售面積139.35萬㎡, 環比上漲24.7%,同比下降40.5%。5月份西安商品房市場整體供應受住宅供應大幅下滑呈現同環比雙降,而銷售方面雖有回升但仍不及今年月均銷量,且整體供銷對比再度呈現出供不抵銷的局面。

      5月西安商品房去化周期為16個月

      截止2019年5月末西安商品房庫存為2298.21萬㎡,比上月減少了38.74萬㎡,較去年同期增加了55.49萬㎡,商品房去化周期為16個月。5月份因全市商品房供應再度減緩,且為銷大于供,致使全市商品房庫存總量出現下降,截止5月底,整體商品房去化周期繼續保持在16個月。

      5月西安商品房各區域供銷價情況

      5月份西安市商品房新增供應面積排名前三的區域是曲江、高新和浐灞,供應面積分別為23.77萬㎡、17.63萬㎡和13.80萬㎡;5月份商品房成交量排名前三的區域是高新、曲江和經開分別為38.64萬㎡、29.49萬㎡和21.81萬㎡。

      商品住宅數據
      5月份西安住宅市場供銷雙降

      2019年5月份西安商品住宅新增供應面積為65.09萬㎡,環比下降53.91%,同比下降57.25%;商品住宅銷售面積110.14萬㎡,環比上漲36.3%,同比下降40.9%。整體來看,5月份西安住宅市場出現供銷雙降,市場熱度相較一季度有所回溫。此外,值得注意的是本月住宅供應再度大幅下滑,為今年來第四次供不抵銷,且供銷差顯著。

      5月西安商品住宅去化周期為4個月

      截止2019年5月末,西安市商品住宅庫存量為436.01萬㎡,比上月減少了45.05萬㎡,比去年同期減少了139.75萬㎡,整體去化周期勉強維持在4個月左右。從全市住宅庫存情況來看,受供應持續低位,當前住宅庫存總量創近兩年來次低值,西安城區新房市場嚴重供不應求。

      住宅120-140㎡面積段成交連續4個月擴大

      5月份西安市住宅各面積段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比為32%,占比較上月降低4個百分點;120-140㎡成交占比為31%,占比較上月再提升2個百分點,兩者合計總占比為63%,較上月下降2個百分點。排在第三位的為140-160㎡,占比為13%,較上月下降了2個百分點。其余面積段方面,70㎡以下占比持續較低僅占1%,而160-200㎡成交占比顯著提升。

      5月西安商品住宅各區域供銷價情況

      5月份西安商品住宅新增供應面積排名前三的區域是浐灞、曲江和港務,供應面積分別為13.50萬㎡、11.83萬㎡和10.83萬㎡;5月份商品住宅成交面積排名前三的區域為浐灞、港務和曲江分別為31.25萬㎡、26.62萬㎡和17.97萬㎡。

      5月西安商品住宅成交面積熱力圖

       

      2019年5月份西安市商品住宅共計成交104.7萬㎡,成交面積占比最大的前三城區是浐灞、港務和曲江,分別占30%、25%和17%。由圖可以看出成交熱點區域主要集中在國際港務區版塊(代表項目綠地國港城);港務大道版塊(代表項目匯悅城);浐灞桃花潭版塊(代表項目浐灞半島);曲江植物園版塊(代表項目曲江紫金城(陽光城翡翠麗江))。

      5月西安商品住宅成交單價熱力圖

       

      2019年5月份西安市商品住宅成交單價較高的前三區域集中在高新、曲江和城北。由圖可以看出成交單價最熱點區域為高新區科技八路、木塔寺公園版塊(代表項目香榭御澄);曲江電視塔版塊(代表項目華潤悅府);城北龍首北路與建強路十字版塊(代表項目大明宮·院子)。

      商業數據
      5月份西安商業供銷價齊回落

      2019年5月份西安商業新增供應面積4.3萬㎡,環比下降66.6%,同比下降50.6%;商業銷售面積6.97萬㎡,環比下降9.13%,同比下降66.15%。整體來看,本月西安商業呈現出供銷雙降,且均價也出現高位回落的趨勢。此外,值得注意的是,本月商業供應明顯減緩。

      5月西安商業去化周期為67個月

      截止2019年5月末西安市商業物業庫存量為671.82萬平米,較上月減少了2.67萬㎡,較去年同期減少了28.02萬㎡,截止2019年5月末商業去化周期為67個月。從西安商業庫存情況來看,總庫存量受供應大幅減緩雖環比上月有所下降,但降幅有限。同時隨著商業成交走弱,商業整體去化周期連續升高,創近5個月以來新高。

      5月西安商業各區域供銷價情況

      5月份西安市商業物業新增供應面積排名前三的區域是城南、浐灞和港務,分別為2.46萬㎡、0.57萬㎡和0.3萬㎡;5月份西安商業成交量排名前三的區域是城北、經開和浐灞,成交面積分別是1.45萬㎡、1.10萬㎡和1.09萬㎡。

      5月西安商業成交面積熱力圖

      2019年5月份西安市商業成交6.64萬㎡,成交面積占比前三的區域分別為城北、經開和浐灞。由圖可以看出西安市商業成交熱點區域為城北北二環、漢城湖版塊(代表項目紫郡華宸);經開大明宮太華路版塊(代表項目金科天籟城);以及浐灞香王立交十字版塊(代表項目浐灞新城)。

      5月西安商業成交單價熱力圖

      2019年5月份西安市商業成交單價最高的集中區域是曲江、城西和經開。由圖可以看出最熱點區域為浐灞北辰大道、浐灞二路十字版塊(代表項目保利心語花園);經開區城市運動公園版塊(代表項目開元第一城)。

      辦公物業數據
      5月份西安辦公供應暫停 成交價創新高

      2019年5月份西安市辦公物業無新增供應。辦公銷售面積13.74萬㎡,環比上漲11.89%,同比下降5.95%。5月份,西安辦公物業當月無新增供應,同時銷售面積及成交均價環比均呈現上升。此外,值得注意的是辦公成交價格上升較快,且在本月創下歷史新高。

      5月份西安辦公去化周期為20個月

      截止2019年5月末西安市辦公物業庫存面積239.8萬㎡,較上月減少了13.74萬㎡,較去年同期增加了10.57萬㎡。5月份,西安辦公物業銷售面積環比顯著提升,同時當月無新增辦公物業供應,致使辦公庫存總量出現下降,整體化周期降至20個月。

      5月西安辦公物業各區域供銷價情況

      5月份西安無辦公物業新增供應。辦公成交面積排名前三的區域為高新、港務和浐灞,分別為4.19萬㎡、2.26萬㎡和2.22萬㎡。

      5月西安辦公成交面積熱力圖

      2019年5月西安市辦公成交面積13.48萬㎡,成交面積占比前三的區域分別為高新、港務和浐灞,分別占全市辦公成交面積的31%、20%和15%。由圖可以看出辦公成交熱點區域位于港務區(代表項目西安華南城);高新科技三路與高新一路交匯處(代表項目萬科金域國際)。

      5月西安辦公成交單價熱力圖

      2019年5月份西安市辦公成交單價最高集中區域為高新、曲江和城南。由圖可以看出辦公成交單價熱點區域為高新科技二路與團結南路十字西南角(代表項目CA創意時代中心);以及曲江大唐芙蓉園版塊(代表項目龍湖雁塔天宸)。

      開盤數據
      西安住宅開盤新推量走勢圖

       

      2019年5月份,西安共開盤項目49個,推售房源15043套,房源量環比上漲67%,同比上漲5%,整體開盤去化率87%,去化率較上月再提升3個百分點,但同比仍低于去年同期9個百分點。

      從5月份開盤情況來看,因恒大文旅城等典型項目集中加推,在西安城區供應下滑的情況下,開盤推售量相對較高。同時,整體開盤去化率已連續3個月上升,但上升幅度減緩,總去化率也低于去年同期。
      西安市場小結

      漢紙妹

      在新房市場,五月份西安住宅供應大幅下跌,同環比降幅均超過五成,新房供應再創低點,而與之對應的是新盤登記火爆,開盤去化創年內新高。同時,在僅有的少量新房價格公示中,因毛坯房源的大量縮減,住宅均價創歷史新高。

      其次,因四月下旬全省新地報件工作的暫停,西安及西咸土地供應急剎車,五月份大西安范圍內,土地一級市場的新地供給幾乎停滯,成交土地更是創下年內單月新低,且多為工業等非商品房用地。

      新房供應的大幅縮減,毛坯房源的快速退出,以及住宅供地的驟然停滯,進一步加劇了顯著的供求錯位和緊張的市場預期,主城內的多數樓盤再此上演千人搖的搶房盛宴。當前,與悄然升溫的西安樓市而言,增加供量無疑是最棘手的關鍵所在,但基于各個層面,這一局面短期內似乎難以得到良好的改觀。

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