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      2019西安房地產市場周報2019.07.22-07.28
      來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-31 | 瀏覽:282次

      市場要點
      國務院規范土地二級市場 加快存量用地使用
      蘇州擴大限售范圍 提高限購社保和個稅年限
      博鰲房地產論壇:長效機制前限制將是常態
      西安住宅總量超400萬套 一半建于2010年后
      1
      熱點政策

      1
      行政政策
      國務院規范土地二級市場 加快盤活存量用地使用
      日前,務院辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》,從七個方面提出24條意見完善土地二級市場。并提出目標,要求建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場,市場規則健全完善,交易平臺全面形成,服務和監管落實到位,市場秩序更加規范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

       

      蘇州擴大限售范圍 提高限購社保個稅年限
      7月24日,蘇州調控加碼,限售范圍擴大至蘇州全市,其中一手住宅購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。同時提高限購的社保或個稅年限,其中非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

      洛陽“限價令”實施 不得高于四月網簽均價
      7月26日,洛陽市住房保障和房產管理局在洛陽網百姓呼聲頻道回答市民房價相關問題時指出,為做好洛陽市房價穩控工作,對市區所有在建房地產項目實行商品住房價格申報指導制度。要求各房地產開發企業在申請商品住房預售許可時,應向我局申報預售價格并備案。各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價,再售房源價格原則上均不得高于該基準價。

      博鰲房地產論壇:長效機制前限制將是常態
      7月28日,博鰲21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞舉辦。本次主題為“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”。包括政府官員及多位房地產行業專家到場發表演講。其中,央行貨幣政策委員會委員、中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱指出,在沒有長效機制且不能判斷泡沫是否已經鼓起來的時候,必須采取短期抑制措施,這是行政手段。只有這樣,才不會導致房地產市場出現大泡沫,不會有大崩盤和大危機。此外,財政部財政科學研究所原所長賈康表示房地產稅的改革方向勢在必行。

       

      漢紙妹

       蘇州已是連續四次收緊,也是被住建部點名后繼5月11日之后的今年第二次重磅調控。其實從各大媒體發布的信息看,5.11之后無論是早先地王頻出的土地市場,還是新房及二手房交易市場,均未再有較火爆情形出現。而從政策本身來看,不僅是限購、限售等需求端的調控,更有對房企資金端的限制,特別是調控文件中明確要求“金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平”。因此,從某種程度上來說此次調控升級除了進一步落實調控目標,也更在于防范出現金融風險,而這正是中央當前重點強調的。此外洛陽限價主要還是在于其在官方發布的70城中漲幅不僅較高而且靠前,調控勢在必然。

      2
      行業動態
      2019年全國已有271家房地產企業宣告破產
      據證券時報,截止7月23日,從法院公告網查詢到的數據,2019年全國已經有271家房地產企業宣告破產!據福布斯中文網,相比于2018年,房企破產的數量增加了3成,且幾乎清一色全是中小房企,但也有大型房企在房地產市場走到了盡頭,其中就包括位列全國500強第215位的上市房企銀億集團。地域分布上,涉及28個省,超過120個城市。據不完全統計,2019年,90%以上的破產房企集中在三線以后的城市。

       

      漢紙妹

      從對比數據看,房企破產數量在今年出現了激增,由此聯想到萬科在去年提出活下去并非“聳人聽聞”。其中除了頭部房企市場占有率、集中度越來越高擠壓小型房企生存空間外,從破產房企的分布主要集中在三四線一下也可看出,隨著棚改規模的腰斬和大規模貨幣化退潮,市場形勢的轉變也必然會波及前些年深耕其中的房企。此外,從西安市住建局最新公布的數據看,400萬套的成套住宅,以平均家庭3-4口人來計算, 全市家庭擁有住房已超過一套以上,照此來看,單一的住房短缺時代已經過去,但結合西安實際真有品質的住房才剛剛出現,改善性需求依然龐大。

      3
      財經動態
      1-6月份全國規模以上工業企業利潤下降2.4%
      據國家統計局網站消息,1—6月份,全國規模以上工業企業實現利潤總額29840.0億元,同比下降2.4%(按可比口徑計算,考慮統計制度規定的口徑調整、統計執法增強、剔除重復數據、企業改革剝離、四經普單位清查等因素影響),降幅比1—5月份擴大0.1個百分點。1—6月份,規模以上工業企業中,國有控股企業實現利潤總額9368.8億元,同比下降8.7%;股份制企業實現利潤總額21390.6億元,增長0.2%;外商及港澳臺商投資企業實現利潤總額7186.2億元,下降8.4%;私營企業實現利潤總額7430.7億元,增長6.0%。

       

      漢紙妹

      從數據看,整個上半年工業企業利潤一直是負增長,這其中主要是受汽車、石油加工以及鋼鐵等行業影響。其中受原油和鐵礦石價格上漲等因素影響,石油加工和鋼鐵行業利潤分別下降53.6%、21.8%,降幅最大。同時由于上半年市場需求低迷,汽車制造業利潤大幅下降24.9%,而這一現象去年年底就已經出現,特別是一些政策引導轉向新能源汽車和電動汽車,燃油汽車產能就出現相對過剩,整個汽車行業已是飽和狀態。

      4
      城建規劃
      6線齊發 9線共建:西安地鐵三期全面啟動實施
      7月28日上午,西安市城市軌道交通第三期建設規劃全面實施動員大會在地鐵8號線、10號線換乘站楊家莊站召開,標志著西安市軌道交通第三期建設規劃項目正式啟動實施。6月12日,國家發改委正式批復《西安市軌道交通第三期建設規劃》。該規劃包含7條線路,總長度150公里。目前,我市軌道交通已建成運營4條線路,在建6個項目117公里,其中一號線二期將于今年年內通車試運營。

       

      2
      土地市場
      本周成交土地1宗,新增土地供應0宗


      西安土地供應及成交情況


      漢紙妹

      本周,西安成交土地1宗,新增供應土地7宗。成交土地位于浐灞生態區。供應土地分別位于經開區、高新區、未央區、曲江大明宮遺址區和藍田縣;總供應土地面積383畝。本周新增出讓的7宗土地,4宗為供應用地,2宗為居住用地,1宗商服用地。其中高新區3宗300畝地,92%用于工業用地;本周出讓住宅用地62畝,占總出讓面積的16%。
      3
      樓市觀察
      全市商品房交易本周呈現量跌價漲之勢
      本周全市商品房成交情況

       

      成交面積:37.15萬㎡,環比下降25%
      成交套數:4026套,  環比下降14%

      本周全市商品住宅成交情況


      成交面積:28.9萬㎡,環比下降29.8%
      成交套數:2178套  , 環比下降30%


      本周全市商業成交情況


      成交面積:1.8萬㎡,環比下降7.7%
      成交套數:296套  , 環比上漲22%


      本周全市辦公成交情況

       

      成交面積:2.1萬㎡,環比下降30%
      成交套數:293套  , 環比下降20.8%

       

      以上商品房數據均為成交備案數據

      西安商品房價格公示情況


      本周商品房價格公示
      (1)毛坯均價:11530元/㎡,
               環比下降25%;
      (2)精裝均價:14769元/㎡,
               環比下降4% 。

      漢紙妹

      本周,西安共有23盤項目價格公示,公示房源總套數5300套,總建面59萬方,公示房源總面積環比上漲104%。其中,精裝房項目7個,房源總面積22萬㎡,環比下降4.3%。毛坯項目16個,房源總面積37.3萬㎡,環比上漲504%;價格方面,整體均價,12729元/㎡,環比下降10%,整體精裝均價14769元/㎡,環比下降4%;整體毛坯均價11530,環比下降26%,本周毛坯開盤項目區域大部分位于三環外偏離市區,所以本周公示項目房源價格整體有所下降。

      西安商品房新增供應情況


      本周商品房新增供應

      (1)供應面積:
      16.6萬㎡,環比上漲38%;

      (2)供應套數:
      2333套,  環比上漲151%;

      西安新增商品住宅供應情況


      本周商品住宅新增供應

      (1)供應面積:
      7萬㎡,環比下降24%;

      (2)供應套數:
      587套,  環比下降30%;


      漢紙妹

      本周,西安新增商品住宅預售項目2個,住宅供應總面積4萬㎡,環比下降24%,同比下降60%;住宅供應總套數587套,環比下降30%,同比下降62%。西安商品住宅供應連續兩周保持低位,總計17萬㎡。

      以上均為最新價格公示、新批預售數據
      4
      百盤監測


      漢紙妹

      本周,百盤項目案場來電、來客、交定均較上周出現上漲,漲幅分別為2%、43%、111.7%。整體來看,本周開盤項目及去化情況較上周大幅增多,以大華公園世家、萬科翡翠國賓為首的去化率為100%的項目再次帶動整體客戶量上漲及成交再次出現攀升,特別是交定情況,增加顯著。

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