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      2019西安房地產市場周報2019.08.05-08.11
      來源: | 作者: | 發布時間:2019-08-15 | 瀏覽:240次

      市場要點
      陜西發布新物業收費管理辦法
      上海自貿區新增臨港片區放松限購
      人民幣兌美元匯率價格均突破“7”
      西安即將修建第三大車站“南站”
      1
      熱點政策

      1
      行政政策
      陜西發布新物業收費管理辦法
      8月8日下午,省發改委在官網發布通知,公布了新修訂的《陜西省物業服務收費管理辦法》。該辦法由陜西省發展和改革委員會、陜西省住房和城鄉建設廳、陜西省市場監督管理局聯合印發,自2019年9月1日起執行,有效期5年。
        1.明確了收停車服務費要接受業主或者業主大會的委托。
             2.物業服務企業承擔物業管理區域內公共管線和設施設備的維修、養護、更新等責任。
             3.縮短空置房計算標準,由連續六個月調整為1個月以上。
             4.不得限制業主在自有車位停未登記車
      西安暫停受理公積金異地轉移接續
      8月7日,西安住房公積金管理中心,按照住建部要求,近期中心業務系統將與住建部住房公積金異地轉移接續平臺進行直連切換調試,部分業務暫停受理。
      據悉,8月12日-25日,暫停受理異地轉入業務;8月22日-25日暫停受理異地轉出業務。8月26日起恢復業務辦理。


      漢紙妹

      陜西此次物業新規定明確了停車服務費要接受業主或者業主大會的委托,按照停放服務合同約定收取費用,解決了過去只在門口設道閘、控制進出、沒有服務、本質收取業主共有場地占道費的所謂“停車管理費”問題;也明確了管道(線)維修的責任和費用劃分,有利于推動專營單位向終端用戶收取費用,解決長期以來存在的水電暖等代收代繳與物業服務費捆綁問題;縮短了過去辦法規定的連續六個月空置房計算標準,減輕了業主不必要的負擔。

      2
      行業動態
      上海自貿區新增臨港片區放松限購
      8月6日,國務院印發《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》,為上海自貿區新增臨港片區。 其中為營造更具吸引力的人才發展環境,臨港新片區內房地產限購政策作出了三方面調整,1.非本市戶籍人才購房社保年限調整。2.非本市戶籍人才購房資格由家庭調整為個人。3.人才居轉戶年限大幅降低。此舉將提升片區內人口導入規模,為區域樓市帶來利好。非本市戶籍人才購房社保年限調整。

      7月大部分城市租金均價下跌
      7月份全國大中城市租金均價為44.19元/平方米/月,環比下跌0.12%;上漲城市9個,平均漲幅0.64%;下跌城市11個,平均跌幅0.82%,跌幅擴大。一線城市(北京、上海、深圳)7月份租金均價為93.39元/平方米/月,價格環比微漲0.11%,漲幅較上月收窄明顯。重點二線城市租金均價為36.04元/平方米/月,環比下跌0.28%,跌幅擴大。西安租金均價28.05元/平方米/月,環比下滑0.65%。


      漢紙妹

      上海自貿區限購放寬及板塊價值潛力提升,短期內可能提高區域購房熱度。臨港新城是2017年上海市政府明確發展五個新城之一(其余四個為青浦新城、松江新城、嘉定新城、奉賢新城),但臨港地區偏隅上海東南一角,通勤不便,人口聚集緩慢,購房需求相對不足。區域樓市表現為持續供過于求,商品住宅可售面積由2019年1月的57.9萬㎡快速攀升至2019年7月的99.6萬㎡,此次《方案》調整將提升購房需求,加速臨港區域去化。


      3
      財經動態
      人民幣兌美元匯率價格均突破“7”
      8月5日上午9點16分,離岸人民幣兌美元一舉達到7.0315,隨后在9點40分左右突破7.1。此后,在岸人民幣兌美元開盤后迅速“破7”。當日,人民幣兌美元中間價報6.9225,下調229個基點。受單邊主義和貿易保護主義措施及對中國加征關稅預期等影響,今日人民幣對美元匯率有所貶值,突破了7元,但人民幣對一籃子貨幣繼續保持穩定和強勢,這是市場供求和國際匯市波動的反映。
      中國實施的是以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。

       

      漢紙妹

      近期人民幣對美元有所貶值,但從歷史上看,人民幣總體是升值的。過去20年國際清算銀行計算的人民幣名義有效匯率和實際有效匯率都升值了30%左右,人民幣對美元匯率升值了20%,是國際主要貨幣中最強勢的貨幣。今年以來,人民幣在國際貨幣體系中仍保持著穩定地位,人民幣對一籃子貨幣是走強的,CFETS人民幣匯率指數升值了0.3%。2019年初至8月2日人民幣對美元匯率中間價貶值0.53%,小于同期韓元、阿根廷比索、土耳其里拉等新興市場貨幣對美元匯率的跌幅,是新興市場貨幣中較為穩定的貨幣,而且強于歐元、英鎊等儲備貨幣。

      4
      城建規劃
      西安即將修建第三大車站“南站
      2018年下半年,西安經開區正式接管高鐵新城片區,在確定最新規劃面積為19.4平方公里后,由經開區主導開發的以西安北站為核心的高鐵新城建設進入高速發展期。新西安南站則是西安市“四主一輔”客運格局中規劃的大型火車站,主要辦理西法等關中城際網多條線路始發終到作業,遠期規劃辦理西康等高鐵動車作業,同時也是地鐵6、12、16號線起終點站。
      與西安南站不同的是,新西安南站所在的側坡村現在屬于高新區管理,區位優勢極佳。而主導建設的陜西省鐵路集團有限公司在與省、市及高新區座談后,決定采用站城一體化的開發模式,將新西安南站及周邊開發區域統一命名為——“長安中心”!

       

      漢紙妹

      新西安南站將位于西安電子科技大學南側,綜合保稅區北側,緊鄰高新區中央創新區和西安國際金融核心區,南接高新區綜合保稅區和未來科技城,北接金融創新板塊、高端居住板塊及未來之瞳。與之配套的長安中心車站項目將是西渝高鐵、西武高鐵、西成高鐵、西康高鐵、西長高鐵及關中城際鐵路網的中心樞紐車站之一。
      而長安中心車站的近期定位將會讓其成為未來關中城際鐵中的重要樞紐,大批從寶雞、周至、法門寺等地來往西安的旅客,他們的第一站就將是高新區的“長安中心”。

      2
      土地市場
      本周成交土地3宗,新增土地供地22宗


      西安土地供應及成交情況

       

      漢紙

      本周,西安成交土地22宗,新增供應土地3宗。供應土地分別位于灞河新區,新城區均為商服用地及住房用地。新增土地成交全部為西咸新區22宗,五大新城均有分布,以灃東新城為最多。西安城區成交主要分布在浐灞。其中,西咸新區本次集中成交住宅用地480余畝,占比最高的為秦漢和灃東。
      3
      樓市觀察
      全市商品房交易本周呈現量跌價漲之勢
      本周全市商品房成交情況


      成交面積:27.28萬㎡,環比下降10%
      成交套數:3137套,  環比下降18%

      本周全市商品住宅成交情況


      成交面積:19.43萬㎡,環比下降12%
      成交套數:1530套, 環比下降4%


      本周全市商業成交情況


      成交面積:2.7萬㎡,環比上漲36%
      成交套數:349套, 環比上漲64%


      本周全市辦公成交情況

       

      成交面積:2.1萬㎡,環比下降36%
      成交套數:271套  , 環比下降42%

       

      以上商品房數據均為成交備案數據

      本周西安商品房價格公示情況


      本周商品房價格公示
      (1)毛坯均價:9987元/㎡
                環比下降13%;

      (2)精裝均價:15800元/㎡
                環比上漲5.2%;

      漢紙妹

      本周共有8盤價格公示,公示房源總套數2492,總建面32萬方,公示房源總套數環比下降53%,其中精裝項目7個,房源總面積28萬方,環比上漲28%;毛坯項目1個,房源總面積4萬方,環比下降89%;價格方面,整體均價15053元/平,環比上漲18%,整體精裝均價15800元/平,環比上漲7%,整體毛坯均價9987,環比下降13%。本次公示價格大部分為精裝房,拉高整體均價的上漲,毛坯僅有一個項目且性價比很高,均價略有下降。

      西安商品房新增供應情況

      本周商品房新增供應

       

      (1)供應面積:
      51萬㎡,環比上漲122%;

      (2)供應套數:
      6767套,  環比上漲114%;

      西安新增商品住宅供應情況


      周商品住宅新增供應

      (1)供應面積:
      29.6萬㎡,環比上漲39%;

      (2)供應套數:
      2713套,  環比下降10%;


      漢紙妹

      本周,西安新增商品住宅預售項目14個,住宅供應總面積29.6萬㎡,環比上漲39%,同比上漲260%;住宅供應總套數2713套,環比下降10%,同比上漲290%。本周,西安住宅供應大幅回升,總供應面積同環比同升,顯著高于今年周均供應。

      以上均為最新價格公示、新批預售數據
      4
      百盤監測

       

      漢紙妹

      本周,百盤項目案場、來客、來訪均較上周出現下降,降幅分別為30%、6%。但交定量上漲31%。整體來看,因集中推售及開盤選房項目多為西咸、長安片區,市場客戶量情況有所回落。

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