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      “手中有糧,心中不慌”,房企土地儲備全要素對比
      來源:轉載 | 作者:佚名 | 發布時間:2019-07-10 | 瀏覽:508次

      土地資源是房地產開發企業重要的發展資源,其總量、結構、成本等因素關乎企業未來銷售去化能力、盈利水平等,優質且充足的土地資源是企業未來發展的重要核心競爭力之一。本文選取了部分銷售金額在千億以上的標桿企業進行研究,分析截至2018年末其土地儲備總量、結構及成本等情況,發掘具有較高發展潛力的優秀企業。

      總量足:企業土地儲備充足,恒大土地儲備超3億平

      圖:截至2018年末代表企業土地儲備情況

      注:碧桂園數據為權益土地儲備

      千億代表房企土地資源儲備充足,且符合城市聚集發展趨勢。恒大、碧桂園、保利、融創及萬科土地儲備均值約21000萬平方米,為5家企業2018年銷售面積均值的近5倍。截至2018年末,恒大集團土地儲備總規劃建筑面積3.03億平方米,一二線城市土地儲備原值占比達66%;碧桂園在中國內地權益總建筑面積約24064萬平方米;保利在建及待開發面積合計19544萬平方米,可滿足未來2-3年的開發需要;融創及萬科的土地儲備均超過10000萬平方米,充足高質量的土地儲備將有力保障企業發展。

      中海、富力、龍湖、華潤及世茂土地儲備均在5000萬平方米以上,陽光城、金地、中南、旭輝、金科及遠洋土地儲備均在4000-4500萬平方米之間。截至2018年末,中海總土地儲備分別為9144萬平方米,富力土地儲備權益建筑面積為6951.1萬平方米,龍湖集團土地儲備合計為6636萬平方米,短期來看,均能夠滿足企業發展所需。雅居樂、融信、正榮、華夏幸福、泰禾等企業,土地儲備小于3000萬平方米,部分房企在手土地儲備已小于2018年全年銷售面積,企業應積極扭轉該局面,適時補充土地資源。

      結構優:一二線城市占比近五成,五大城市群占比53.1%

      圖:截至2018年末代表企業各等級城市土地儲備面積占比情況

      數據來源:企業年報、中國指數研究院綜合整理

      從代表企業各等級城市土地儲備分布來看,一線城市土地儲備面積占比均值7.7%,二線城市土地儲備面積占比均值為40.0%,土地儲備結構優質。11家千億代表企業中,中海、龍湖、遠洋、萬科及融創五家企業一二線土地儲備占比均超過70%,其中,中海一二線城市土地儲備占比最高,為87.0%,主要由于企業堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略,投資重點向一、二線城市的核心優質區位地塊傾斜。龍湖集團一二線城市土地儲備占比近八成,其中二線城市土地儲備面積達71.0%,企業項目獲取的區位既聚焦一二線城市,也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局。

      泰禾、保利、正榮及融信一二線城市的土地儲備占比均在45%以上,其中,泰禾集團土地儲備主要位于二線城市,企業秉持“深耕核心一線,全面布局二線”的發展戰略,二線城市土地儲備占比達63.1%。保利堅持聚焦一二線城市及核心城市群,一二線城市土地儲備面積(包括在建面積及待開發面積)占比達57.4%,待開發面積中一二線城市占比60%,城市群周邊的核心三四線城市占比30%。正榮及融信一二線城市土地儲備占比分別為60.6%、46.6%,兩企業三四線城市土地儲備主要位于海峽西岸經濟區內。榮盛發展及雅居樂一二線城市土地儲備占比相對較低,分別為31.3%及15.5%,企業重點布局一二線周邊三四線城市。

      圖:截至2018年末代表企業五大城市群土地儲備面積占比情況

      數據來源:企業年報、中國指數研究院綜合整理

      從代表企業各城市群土地儲備來看,京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群總土地儲備面積占比均值達53.1%,其中,長三角城市群土地儲備占比最高,達17.8%。11家千億代表企業中,遠洋、泰禾、龍湖、正榮、榮盛發展及萬科六家企業在五大城市群的土地儲備面積占比均超過50%,其中,遠洋在五大城市群的土地儲備面積占比超九成,企業堅持深耕重點城市群,積極優化城市布局,京津冀地區總土地面積1703.2萬平方米,占總土地儲備的42.1%。泰禾在五大城市群的土地儲備占比為66.0%,長三角城市群及長江中游城市群是其土地儲備主要所在地,兩區域土地儲備面積占比總和為52.6%。萬科堅持高質量投資,確保資源結構健康,其五大城市群土地儲備(包含在建、規劃中總建筑面積)占比合計50.8%,長三角土地儲備面積占比17.5%。

      保利、中海及雅居樂在五大城市群的土地儲備均在45%以上,其中,保利目前形成以珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群為重點的布局體系,在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群土地儲備占比合計達45.0%。中海對于調控嚴格、限簽嚴厲的部分城市,嚴格控制投資風險,對于有人口導入和產業支撐的區域和城市,適度加大投資力度,其在五大城市群的土地儲備占比為45.1%,五大城市群中珠三角城市群土地儲備占比最高,達13.9%,其次為京津冀城市群,為12.2%。雅居樂土地儲備主要分布在珠三角區域,其五大城市群土地儲備占比合計47.7%,其中珠三角城市群土地儲備占比達27.5%。

      融創主要布局核心城市,基本完成了全國一線、二線及強三線城市的布局,其五大城市群土地儲備占比相對較低,為32.1%,融信中國五大城市群土地儲備占比為38.3%,其土地儲備主要位于長三角城市群及海峽西岸經濟區,兩區域土地儲備占比分別為33.3%和33.0%,占企業總土地儲備的近三分之二。

      單價低:土地均價占銷售均價27%,多渠道拿地降低成本

      圖:截至2018年末代表企業土地儲備均價及權益土地面積占比

      數據來源:企業年報、中國指數研究院綜合整理

      從代表企業土地儲備均價來看,土地儲備單價較低,土地儲備均價占銷售均價僅27%,保障企業未來盈利空間。7家千億代表企業中,4家企業土地儲備均價低于5000元/平方米,其中,恒大土地儲備均價(按照土地原值計算)僅為1635元/平方米,而2018年恒大集團銷售均價已超10000元/平方米。受企業布局策略及產品策略不同,遠洋、融信土地儲備均價分別為6900元/平方米、6356元/平方米,但其土地儲備均價/2018年銷售均價僅為32.6%、29.3%。7家千億代表企業土地儲備均價/2018年銷售均價均值為27.4%。

      從代表企業土地儲備權益占比來看,代表房企權益土地占比均值為60.2%,企業通過多元化、多渠道、多方式拿地策略,有效控制拿地成本。除華潤置地外,遠洋、金地、旭輝等企業權益土地占比分別為53.8%、52.2%和50.2%,龍湖、萬科權益土地占比均在70%以內。

      結語
      在“房住不炒”的大背景下,長期來看土地價格必將趨于平穩,然優質地塊的稀缺性并未降低,優質的土地資源仍是硬通貨。伴隨著中國經濟由高速增長向高質量轉變,未來,房企應更加注重拿地節奏的松緊適度,更加注重對土地結構的優化,通過多渠道、多方式拿地降低成本,助力企業長遠發展。

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