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      重磅!央媽房貸利率改革!利息是降是漲?
      來源:轉載 | 作者:admin | 發布時間:2019-08-30 | 瀏覽:303次

      昨日央行公布個人房貸LPR政策:自2019年10月8日起,首套房貸利率不得低于LPR水準(8月公布的LPR是4.85%,略低于基準利率4.9%,但LPR每月都會浮動);二套房貸利率不得低于LPR+60個基點(當前LPR4.85%+0.6%=5.45%,相當于基準利率上漲11%)。
      LPR新機制的出臺上周就引得不少購房者開始討論,這周置業顧問已經開始散布“首套二套房貸利率上浮”的消息,真是唯恐天下不亂!盡管央行副行長劉國強說:“有一點是肯定的:房貸的利率不下降”,還是有不少人關系這次央行的大動作對房地產是利空還是利好?房貸到底是降是升? 
      壹丨金融端繼續貫徹“房住不炒”
      我們都知道,中國房地產并非完全市場化產物,受政策影響極大,“長期看政策、中期看政策、短期看政策”的言論不無道理,行政政策與金融政策皆屬于調控手段。
      毫無疑問,當前樓市仍處于收緊的調控期內,一個月前閉幕的政治局會議中,高層再次強調“房住不炒”以及首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,態度堅決、立場鮮明。
       既然定了調,行政與金融端必然要配合,央行官方在此時表態其實很好理解,只要“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”這樣的定調還在,那么房貸利率持平或走高的趨勢就不會改變。
      房地產行業在國內經濟中很微妙,從過往規律來看,央行放水,降準或降息,皆會對樓市產生利好。但如今經濟背負著下行壓力,同時經濟結構面臨轉型,央行必須放水,但不能再用以前降息的強刺激,要防范資金流入房地產,所以在此時出臺LPR政策告誡市場:的確是降息了,但跟房地產沒什么關系,受惠的是實體經濟。

      LPR的本質是市場化的產物,由MLF及18家銀行報點而來,但房貸利率卻不是,各地各銀行仍有自主制定上浮基點的權力,這也是樓市調控中在金融端的一種體現。
       總結下來,LPR是一回事,實際房貸利率是另一回事,如果仍處在對樓市的強收緊期,即便LPR持續走低,各銀行提高上浮的基點就好,用提高的基點對沖走低的LPR。

      貳丨房貸利率到底是漲是降?
       房貸利率是漲是降,從政策原文中可以初見端倪,請注意政策原文中的用語是“不得低于”,言下之意便是“可以等于或高于”。這就意味著,各地銀行推出的房貸政策時,仍可以在LPR的基礎上增加10、20、甚至更多個基點,其實跟以前沒有太大差別。

      根據昨日下發的文件來看,在LPR的基礎上,房貸利率將有三次“加點”:第一次加點來自央行,要求二套房貸利率至少增加60個基點;第二次加點來自各省,央行昨日文件中規定,各省需自制加基點的下限;第三次加點來自銀行,央行要求各銀行在評估貸款人資質時,根據資質好壞,設定不同的加點門檻。
      所以,LPR房貸利率=LPR利率+三次加點,當然除了央行對二套房有硬性加點限制外,來自于各省和各銀行之間的加點原則上大于等于0即可,可以根據當地情況自我調節。
      這其實也是“分城施策”在金融端的一種體現,隨著調控的繼續深入,樓市趨冷的城市首套房貸利率大概率會按照最低標準來執行,即首套利率為上個月LPR,二套利率在上月LPR上增加60個基點,而樓市依舊火熱的城市,在標準上上浮的基點則會更多,熱點城市,房貸利率難降!
      在如今的市場中,房貸利率其實已經出現了分化的現象。橫盤多時的上海,如今各銀行普遍推行95折的房貸政策,優質客戶甚至可以拿到9折優惠,而在蘇州、鄭州、武漢、西安等地,首套房貸利率普遍上漲15%以上,鄭州、武漢更有上浮30%以上的利率出現。
       毫無疑問,未來市場中必然還會有利率分化的情況,但房貸與LRP掛鉤后,以往“利率打9折、85折”的情況不會再出現,未來每月調整的LPR就是房貸的最低下限,未來只會在LPR的基礎上加點上浮或維持基數。
      這個規定在目前來看影響不大,但目前全社會進入降息通道,如果后期對樓市的監管有所放松,水漫進房地產,那結果可想而知!
      所以,只要這次陣痛中國經濟能扛住,嚴守房地產口子,房貸利率該怎樣還是怎樣。

      叁丨游戲規則發生改變
       10月8日起,就要按照新規來發放房貸了,雖然利率可能變化不大,但游戲規則還是發生了很多變化。
      以前我們的還款額主要是根據基準利率的調整而變化的,假設現在降息了,那從明年1月1日開始,月供也就能減少一點,相反如果加息,那么月供也會有所增加。
      自2019年10月8日起,購房者辦理貸款選擇調整利率的周期會有兩個選項:
      ①調整房貸利率的周期最短是1年。比如你在2019年11月簽訂了貸款合同,那在2020年11月重新評估利率時,就要參照2020年10月的LPR。選擇這種方式,未來大家的利率水平都不一樣,假設你在11月簽訂的合同,那么就參考10月20日央行公布的LPR利率,12月初簽的合同,就參考11月20日的,以此類推。這樣的好處就是比較靈活,如果利率降低了,你的房貸利率一年后也會調整,當然如果利率上升了,也會隨著上調。
      ②整個還款周期內都不作調整。假設你貸款時選擇了這個選項,房貸按揭30年,那在未來30年內,無論LPR走高或降低,未來30年內,你的還款額不受影響,也就是鎖死了你的貸款利率。
      如今距離LPR正式上線還有一個多月的時間,在2019年10月8日前,已經發放的房貸和已簽約但未發放的房貸,按照貸款合同中簽訂的條款履行即可。而在此之后簽訂的房貸合同,才會啟用新的游戲規則,也就是我們常說的,“老房老政策、新房新政策”。

       

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